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類科：地政
科目：土地法規　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【蕭華強估價師】解答

一、何謂取得時效？又取得時效之要件為何？試就土地法、民法、土地登記規則等相關規定意旨，分別詳述之。

【擬答】:

(一)取得時效：

取得時效，乃占有他人之物，繼續達一定期間而取得其所有權(或其他財產權)的制度，我民法於物權編設其規定。

1.民法第七六八條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人之動產者，取得其所有權。」

2.第七六八條之一規定：「以所有之意思，五年間和平、公然、繼續占有他人之動產，而其占有之始為善意並無過失者，取得其所有權。」

3.民法第七六九條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」

4.第七七○條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」

5.故我國民法物權編，有關取得時效之標的物，包含動產及不動產。

(二)時效取之要件：

以下就不動產部分，以土地法、民法、土地登記規則等相關規定，分別就時效取得所有權及地上權之要件，爰分析說明之：

1.不動產所有權時效取得要件：

(1)占有的主觀意思：

此之占有，係指事實上管領力。該占有需為自主占有，即需以所有之意思占有，對於物具有與所有人同樣支配意思之占有。本不動產時效取得之占有要件內涵與前開動產物權之占有相同。

(2)占有的客觀狀態：

占有人需以和平、繼續的手段維持占有，也需以公然方式占有，即非以隱藏秘密的方式占有，此要件雖未於修正前第七百六十九條、第七百七十條明文，但修正前通說仍認為係不動產所有權取得時效要件之一，本次修法亦將此要件納入條文之中，以求完備。

(3)客體需為他人未登記之不動產：

不動產所有權時效取得客體需為他人所有，此與動產時效取得相同。然需限於他人未登記之不動產。所謂他人未登記之不動產，通常應是指自始未經地政機關就其所有權之歸屬登記於土地登記簿者而言。依土地法41條，此類免予編號登記之土地，自不得為取得時效之客體。又不能辦理登記之違章建築物亦非時效取得之客體，蓋因其違反建築法規無法辦理登記，縱於取得時效完成後，亦不能請求登記為所有人而取得其所有權

2.時效取得地上權之要件：

(1)時效取得地上權者，占有之土地需已辦竣總登記。

(2)占有人需以地上權人之意思，公然和平、繼續占有。

(3)占有為事實行為，占有人於占有之始，需具意思能力。

(4)需達一定期間，且由占有人主張時效完成。即二十年間公然、和平、繼續占有他人已登記之土地，或善意占有達十年。

(5)占有時效需無時效中斷之事由。

(6)占有人應提出占有土地之四鄰證明之證明文件。

(7)申請時效取得地上權登記，登記規則規定占有人得單獨申請。

(8)申請登記前需先申請土地複丈，取得占有範圍位置圖。

(9)登記之申請，經登記機關審查證明無誤應即公告三十日，並同時通知土地所有權人，公告期滿所有權人無異議者，則辦理登記等後續作業程序，若於公告期間內提出異議，則依土地法59條第二項規定處理（調處）。

二、依平均地權條例第61條規定意旨，為促進都市土地利用，並取得必要之公共設施保留地，地方政府對於都市發展漸緩地區，在實務上得實施「簡易市地重劃」。茲試問何謂簡易市地重劃？此類市地重劃之實質內涵為何？又此類重劃何以推動績效不彰？

【擬答】:

(一)簡易市地重劃之定義：

平均地權條例第六十一條規定：都市發展較緩地區辦理市地重劃時，得先將重劃土地之交換分合、測定界址及土地之分配、登記及交接工作，辦理完成。對於公共設施建設工程，得視都市之發展情形，另行辦理。

依前項規定實施重劃地區，公共設施興建前，公共設施保留地由當地直轄市或縣（市）政府管理。實施工程建設時，其工程費用，得依徵收工程受益費之規定辦理。重劃區內之土地所有權人，並得集資自行興辦各項工程建設。

故依據前述平均地權條例第六十一條規定所辦理市地重劃，在實務上稱為「簡易市地重劃」又稱為「紙上重劃」或「圖面先行重劃」，但在目前相關法律中，並非是明確之法律用語或名詞。

(二)實質內涵、主要特徵：

1.於圖面上先行作業：

「簡易市地重劃」其主要用意為地方政府於發展較緩地區，在都市公共建設工程尚未開發前，以重劃方式先將土地辦理交換分合，測量確定界址範圍，並辦理土地分配、地籍整理登記及土地點交接管等各項工作。至於公共設施工程則視都市發展情形，分期分區進行興建。

2.先行取得區內有公共設施用地：

其主要目的係由政府先將所有公共設施用地取得，實施工程建設時，其工程費用，得依徵收工程受益費之規定辦理，重劃區內之土地所有權人並得集資自行興辦各項工程建設。

3.結合民間之力量：

藉由政府與民間力量之結合共同開發土地，使所有權人直接參與都市化過程，分享都市化利益之機制。

4.民眾接受度上顯有差別：

簡易市地重劃與一般市地重劃其法源依據均來自平均地權條例，作業程序及方法亦大致相同，惟兩者之間仍有其差異性，尤其在財務計畫及社會接受度上顯有差別。

(三)推動績效不彰之主要原因：

簡易市地重劃長期以來缺乏執行成功案例，除土地所有權人之意願不高外，現行相關法律規定亦未盡周延，故在推動與執行上仍存有許多問題，而其推動績效不彰之主要原因，大略可歸納以下六點：

1.基礎性設施未開闢，仍無法建築使用：

簡易市地重劃，僅係於圖面上先行作業，惟其區內基礎性公共設施並未開闢或建設，致重劃後土地大多數土地仍無法建築使用，對土地所有權人而言，所謂的重劃後土地實質效益並不大。

2.土地所有權人參與意願不高：

簡易市地重劃要先扣除了地主公共設施用地負擔，而區內重劃工程卻尚未施作，重劃增值利益無法顯現，土地所有權人無法藉此獲得土地價值增漲之實質利益，故參與的意願自然不高。

3.地上物拆遷及補償問題：

簡易市地重劃前其地上物拆遷之問題？如先一併處理，但因重劃工程尚未施工，恐引發所有人安置的問題與需求。另該拆遷補償費用究係地主或由政府負擔，亦無明確規定。

4.公共設施用地接管問題：

簡易重劃區內由於公共設施尚未開闢，甚至地上物未拆遷，地方政府縱先取得公共設施用地，惟各該公共設施之主管機關是否願意先行以圖面接管及進口開闢，直影響重劃之效益。

5.得否指定建築線，申請核發建照問題：

簡易重劃區內由於基礎性公共設施尚未開闢下重劃後分配土地之可否以重劃後測量之地籍線申請指定建築線，並據以核發建築執照，仍須建管單位首肯，始能達成。

6.重劃工程財源之籌措問題：

依據平均地權條例第六十一條第二項規定，其工程費用得依徵收工程受益費之規定辦理，惟據瞭解目前各級政府之工程受益費都處於停徵狀態，尤其各級政府財政日益惡化下；使得重劃工程財源之籌措更顯困難。

三、依農業發展條例之規定，農業用地於變更為非農業使用時，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。請問都市計畫內農業用地變更為非農業使用者，其回饋金之繳交基準為何？試依相關規定詳述之。

【擬答】:

(一)都市計畫內農業用地變更為非農業使用者，其回饋金之繳交基準：

都市計畫範圍內農業用地變更為非農業使用者，其回饋金之繳交基準，以變更或核准可建築使用面積與獲准變更或核准使用當期公告土地現值乘積百分之五為計算基準。

但變更作為古蹟使用者，以變更或核准可建築使用面積與獲准變更或核准使用當期公告土地現值乘積百分之一計算之。

（農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法3）

(二)回饋金之繳交及免繳之時機：

第十條第一項用地之變更，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交第五十四條中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。

各目的事業相關法令已明定土地變更使用應捐贈或繳交相當回饋性質之金錢或代金者，其繳交及使用，依其法令規定辦理。但其土地如係農業用地，除本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前已收繳者，得免予撥交外，各相關機關應將收繳之金錢或代金之二分之一依前項規定辦理。

前二項有關回饋金、金錢或代金之繳交、撥交與分配方式及繳交基準之辦法，由中央主管機關會商相關機關定之。

第十條第一項用地之變更，有下列情形之一者，得免繳交回饋金：

1.政府興辦之公共建設及公益性設施。

2.政府興辦之農村建設及農民福利設施。

3.興辦之建設、設施位於經濟部公告為嚴重地層下陷地區，或中央主管機關所定偏遠、離島地區。（農發12）

四、都市更新權利變換範圍內合法土地、建築物及相關他項權利之處理，關係都市更新成敗至鉅。請依都市更新相關規定，說明權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記者，應如何處理？又實施者應如何善盡其義務作為？

【擬答】:

(一)權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記者之處理：

1.協議消滅：

權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記，除自行協議消滅者外，

2.登載於分配之土地及建築物：

由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物；

3.合併分配者：

為合併分配者，抵押權、典權或限制登記之登載，應以權利變換前各宗土地或各幢（棟）建築物之權利價值，計算其權利價值。（都更40Ⅰ）

(二)實施者應善盡之義務、作為：代為清償、回贖或提存及託塗銷登記

土地及建築物依第三十一條第三項及第三十六條第二項規定辦理補償時，其設有抵押權、典權或限制登記者，由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內，代為清償、回贖或提存後，消滅或終止，並由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理塗銷登記。

（都更40Ⅱ）