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類科：地政
科目：土地登記概要
【蕭華強估價師】 解答
一、代為申請與代理申請登記有何異同？另請依相關法令，說明目前可代為申請登記之情況有那些？(25分)
【擬答】:
(一)代為申請與代理申請登記有何異同：
1.代為申請之定義：
依某地政學者之見解，係將代為申請定義為：「基於特殊關係或權利考量，在一定條件下，登記機關准許其申請人得代為申請登記之方式」。
2.代理申請之定義：
所謂代理申請，指土地登記申請人因故未能親自到場提出申請登記，而委託代理人代理申請登記之方式，稱之代理申請。
3.兩者之異同：
(1)申請人不同：
代為申請：具與該土地權利有特殊關係或權利考量之人。
代理申請：指具有合法代理權之人。
(2)申請登記項目不同：
代為申請：得代為申請之登記項目，如下列(二)所述四種。
代理申請：得代理申請之登記項目，原則上各種登記項目均得委託代理人提出申請。
(3)法規有無規範不同：
代為申請：其申請人資格及得適用之登記項目，土地登記規則均未作具體規範，純屬從法理上解釋。
代理申請：若以代理申請登記為業之申請人，其資格需符合土地法第37-1條規定外，另土地登記規則第36.37.38條亦有具體相關規範。
(二)可代為申請登記之情況：
從法理上解釋，依相關法規規定，得代為申請登記之時機，如下：
1.共有土地或建物之處分：
共有人依照土地法第三十四條之一第一項規定為處分、變更或設定負擔，其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。（土地法34-1Ⅲ）
2.公同共有之申請：
公同共有之土地，公同共有人中之一人或數人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記。
登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他公同共有人。（土登32）
3.基地號變更登記：
申請建物基地分割或合併登記，涉及基地號變更者，應同時申請基地號變更登記。建物與基地所有權人不同時，得由基地所有權人代為申請或由登記機關查明後逕為辦理變更登記。
前項登記，除建物所有權人申請登記者外，登記機關於登記完畢後，應通知建物所有權人換發或加註建物所有權狀。（土登89）
4.繼承登記之申請：
繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。（土登120Ⅰ）
二、時效取得地上權登記與法定地上權登記，有何差異？另，完成時效取得地上權登記過程，須經公告程序。試問除此一類型登記外，依相關法令規定，尚包含那些土地登記類型亦須經公告程序，方能完成登記程序？公告期間各為何？
(25分)
【擬答】:
(一)時效取得地上權登記與法定地上權登記，之差異：
1.意義不同：
(1)時效取得地上權登記之意義：
占有人在他人土地上以行使地上權之意思，達二十年或善意十年間公然、和平、繼續占有他人已登記之土地，占有人依民法769條至772條之規定，主張時效完成時，得向登記機關請求登記為地上權人，經檢具相關證明文件，單獨向該管登記機關，申請時效取得地上權所為之登記。
(2)法定地上權登記之意義：
指土地及其建物辦竣總登記後，例如有發生民法876條（如經 拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時）等之法定地上權情事時，致限制所有權能之行使，得由申請人（法定地上權人）於權利變更之日起一個月內檢附原因證明文件，單獨向土地所在地之登記機關，申辦之創設他項權利法定地上權登記。
2.申請人不同：
(1)時效取得地上權登記：由占有人提出申請。
(2)法定地上權登記：由土地之拍定人提出申請。
3.原因證明文件不同：
(1)時效取得地上權登記：四鄰證明書。
(2)法定地上權登記：法院或行政執行分署核發之權利移轉證明。
4.測量與否不同：
(1)時效取得地上權登記：需先申請土地複丈，取得占有範圍位置圖。
(2)法定地上權登記：原則上，無需申請土地複丈。
5.公告與否不同：
(1)時效取得地上權登記：時效取得登記，公告三十日。
(2)法定地上權登記：無需辦理公告。
(二)應辦理公告之登記類型：
1.土地總登記。
2.土地所有權第一次登記。
3.建物所有權第一次登記。
4.時效取得登記。
5.書狀補給登記。
6.其他法令規定者。
(三)公告期間：
1.土地總登記，公告十五日。（土登72參照）
2.土地所有權第一次登記，公告十五日。（土登72參照）
3.建物所有權第一次登記，公告十五日。（土登72參照）
4.時效取得登記，公告三十日。（土登118Ⅲ）
5.書狀補給登記，公告三十日。（土登155Ⅰ）
三、共有物所有權分割移轉登記與一般土地分割登記有何重要區隔？另請依相關法令，說明辦理土地分割登記有那些限制？(25分)
【擬答】
(一)共有物所有權分割移轉登記與一般土地分割登記之重要區隔：
1.登記性質不同：
(1)共有物所有權分割移轉登記，屬於所有權移轉登記。
(2)一般土地分割登記，屬於標示變更登記。
2.定義不同：
(1)共有物分割登記，指已辦竣總登記之土地或建物，因共有人協議成立、調處成立或經法院判決確定，致消滅或變更原共有關係，所為單獨所有或部分共有，應由申請人於權利變更之日起一個月內，向土地所在地之登記機關，申辦之移轉所有權登記。
(2)標示分割登記，指已辦竣總登記之土地或建物，標示分割之原因，致標示發生變更與登記簿之標示記載有不一致情形時，經申請土地複丈或建物勘查後，由申請人檢附標示變更證明等文件，向土地所在地登記機關申辦標示變更之登記。
(二)辨理土地分割登記（共有物分割、標示分割）之限制：
1.均需為已辨竣登記之土地。
2.共有物分割若涉及標示變更登記者，應申請土地（或建物）複丈，據以辦理標示變更登記。（土登105參照）
3.需提出共有物分割協議書，或法院確定判決證明或其他經調處、調解、和解之紀錄。
4.共有物分割後之型態需為下列三者之一：
(1)原共有人個別取得單獨所有。
(2)原部分共有人取得單獨所有，並同時另立新的共有關係（含共有人數不變而取得單獨所有之原共有人之應有持分減少者）。
(3)成立新的共有關係且各筆土地共有人數較原共有人數減少。
5.需於權利變更之日起一個月內為之。（土法73Ⅱ）
6.如有價差者，需提出土地增值稅或契稅，繳納或免納之證明文件。
7.需不違反法令強制或禁止之規定，例如：
(1)區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。（土登94）
(2)共有物分割，土地法第三十四條之一不得適用。 （土法34-1執行要點3）
(3)每宗耕地分割後每人所有面積未達０．二五公頃者，不得分割。
（農發16參照）
(4)標示分割後之土地，須合於當地建築基地最小面積之寬度及深度且非屬法定空地之規定。（建築法規參照）
四、消滅登記與塗銷登記有何差異？有那些原因可申辦塗銷登記？當建物滅失，如未於期限內申請消滅登記時，其他相關權利人可如何處理？如該建物所在土地亦同時滅失，則申辦消滅登記，其土地設有法定地上權及同時為需役地時，應個別如何處理？辦理完上述他項權利相關登記後，登記機關對於相關他項權利人或單位有那些義務？試分別說明之。(25分)
【擬答】
(一)消滅登記與塗銷登記有何差異：
1.登記原因不同：
(1)消滅登記：
係標的物因天然變遷之坍沒、焚燬、倒塌或人為之拆除等原因，至權利客體滅失，而權利隨著消滅。
(2)塗銷登記：
係物權因拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅，標的物並未滅失。
2.申請方式不同：
(1)消滅登記：
原則上由土地或建物所有權人單獨申請，建物滅失時，得由土地所有權人或其他權利人代位申請，亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。
(2)塗銷登記：
得採會同申請、單獨申請、逕為登記、另限制登記中除預告登記由權利人單獨申請外，係由原囑託機關囑託登記機關為之。
3.測量與否不同：
(1)消滅登記：
消滅登記則須先申請地政機關勘查，始可辦理消滅。
(2)塗銷登記：
塗銷登記不必申請地政機關勘查，即可辦理塗銷。
4.登記方式不同：
(1)消滅登記：
登記機關於登記簿之標示部為之，並同時於所有權部及他項權利部停止記載。
(2)塗銷登記：
登記機關於所有權部或他項權利部塗銷原登記之記載。
(二)塗銷登記之申辦原因：
依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。（土登143Ⅰ參照）
(三)建物滅失時，其他相關權利人可為處理之方式：
建物滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。
（土登31Ⅰ）
(四)基地滅失時，其設有法定地上權及同時為需役地時，之處理方式：
前項建物基地有法定地上權登記者，應同時辦理該地上權塗銷登記；建物為需役不動產者，應同時辦理其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。
（土登31Ⅱ）
(五)辦竣上述登記後，登記機關對於相關他項權利人或單位之義務：
登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建物已辦理限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。 （土登31Ⅲ）
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