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等　別：四等考試

類　科：地政

科　目：土地登記概要

蕭華強老師 解題

【擬答】

我國土地登記制度採權利登記制與托崙斯登記制，兩種制度融合而成，並以登 記為權利之表徵，為保障交易安全於登記完畢後具有絕對效力，亦稱平均地權登記制。我國現行「土地登記制度」之特點如下：

(一)強制登記：
任何土地，皆須依法令規定辦理土地總登記，故土地採強制登記；建物所有權第一次登記，則採任意登記，但第一次登記後，則改採強制，故建物所有權第一次登記，為非全面強制性登記。（土法38Ⅱ參照）

(二)權利變動採登記生效與宣示主義：
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。（民法758）
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。（民法759）

(三)登記採實質審查主義：
土地登記機關對申請登記案件，不僅審查其程序是否完備，對於申請之內容亦具有實質審查之權限，必要時並得依法進行公告程序，始得為確定登記。

(四)登記具有絕對效力：
土地權利一經登記，賦予具有不可推翻效力之法律保障。（土法43參照）

(五)國家負損害賠償責任：
土地權利一經登記，既具有不可推翻效力，是以登記若有錯誤、遺漏或虛偽致生損害時，地政機關應負損害賠償責任。地政機關並就其收取之登記費，提撥百分之十作為登記儲金，專備賠償之用。（土法68Ⅰ、70參照）

(六)登記完畢發給權利書狀：
所有權登記完畢後發所有權狀；他項權利登記完畢後，發給他項權利證明書，以為權利人享有土地或建物權利之憑證。（土登65參照）

(七)登記同時完成規定地價程序：
土地法規定，人民申請登記時，應同時申報地價，並據以編造地價冊及總歸戶冊，送該管直轄市或縣市財政機關，作為課徵土地稅之依據。故規定地價，係因土地登記而完成法定程序。（土法156、159參照）

(八)登記簿公開：
任何人均得申請發給登記簿或地籍圖謄本或節本，以瞭解真正權利狀態，除具有公示之效果，並能促進不動產交易安全。但須依法繳交工本費或閱覽費。（土法79-2參照）

(九)登記簿採物的編成主義：
登記簿就登記機關轄區情形按（鎮、市、區）或地段登記之，並應按地號或建號順序，採用活頁裝訂之。（土登17、18參照）

【擬答】

辦理繼承登記應備文件，依土地登記規則34條及119條之規定分述如下：

(一)登記申請書：
依公定格式，由申請人檢附。

(二)登記原因證明文件：

1.載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本。

2.繼承系統表；由申請人依民法有關規定自行訂定，註明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」，並簽名。

3.繼承人如有拋棄繼承，應依左列規定辦理：

(1)繼承開始時在中華民國七十四年六月四日以前者，應檢附拋棄繼承權有關文件；其向其他繼承人表示拋棄者，拋棄人應親自到場在拋棄書內簽名。

(2)繼承開始時在中華民國七十四年六月五日以後者，應檢附法院准予備查之證明文件。

4.因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出前三款之文件，但應提出法院確定判決之證明文件。………（以上參照土登119）

5.登記清冊。

6.分割繼承者，應檢附遺產分割協議書。

7.遺囑繼承者，應檢附遺囑正、影本。

(三)已登記者其權利書狀：

1.土地所有權狀、建物所有權狀或他項權利證明書。

2.或由繼承人檢附切結書者，得免檢附之。（土登35參照）

(四)申請人身份證明：

1.即繼承人現在之戶籍謄本。

2.繼承人現在戶籍謄本，於部分繼承人申請登記為全體繼承人公同共有時，未能會同之繼承人得以曾設籍於國內之戶籍謄本及敘明未能檢附之理由書代之。（土登119Ⅱ）

(五)其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件：

1.遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件，如：稽徵機關核發之不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書副本。

2.委託書：土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書；其委託複代理人者，並應出具委託複代理人之委託書。但登記申請書已載明委託關係者，不在此限。（土登37Ⅰ）

【擬答】

(一)土地權利信託登記之意義：
土地權利信託登記，指已辦竣總登記之土地權利，當事人依信託法辦理信託而使登記名義人發生變更，經信託之當事人於權利變更之日起一個月內，檢附相關證明文件，向土地所在地登記機關辦理之信託登記。
信託，指委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。

(二)信託內容有變更，而不涉及土地權利變更登記時，委託人應申請信託內容變更登記：

1.信託內容變更登記之意義：
土地權利經辦理信託登記後，信託內容有變更，而不涉及土地權利主體變更登記時，委託人應會同受託人應檢附土地、建築改良物信託內容變更契約書等相關文件，向原登記機關提出申請之謂。

2.申請人及申請方式
信託內容有變更，而不涉及土地權利變更登記者，委託人應會同受託人檢附變更後之信託內容變更文件，以登記申請書向登記機關提出申請。（土登133Ⅰ）

3.登記機關之辦理情形
登記機關於受理前項申請書後，應依信託內容變更文件，將收件號、異動內容、異動年月日於土地登記簿其他登記事項欄註明，並將登記申請書件複印一併裝入信託專簿。（土登133Ⅱ）

【擬答】

(一)土地權利變更登記之申請期限：
前項聲請，應於土地權利變更後一個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。（土法73Ⅱ前段）

(二)權利變更之日：
申請土地權利變更登記，應於權利變更之日起一個月內為之。繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。
前項權利變更之日，係指下列各款之一者：

1.契約成立之日。

2.法院判決確定之日。

3.訴訟上和解或調解成立之日。

4.依鄉鎮市調解條例規定成立之調解，經法院核定之日。

5.依仲裁法作成之判斷，判斷書交付或送達之日。

6.產權移轉證明文件核發之日。

7.法律事實發生之日。（土登33）

(三)逾期申請之處罰：
聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。（土法73Ⅱ後段）