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等別：三等考試

類科：地政

科目：不動產估價

蕭華強 老師解題

【擬答】

(一)土地徵收補償之市價與估價技術規則之正常價格，絕對不相同：

根據土地市場特性可知，土地之「市場價格」特徵，應是具個別性、變動性、且經由市場參與者即買賣雙方討價還價後，所形成之正常交易價格。

但修法後之土地徵收條例第30條，所謂土地「市價」係由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。且每六個月調查、評定市價變動幅

度。雖條文中指明「市價」係指市場正常交易價格，惟其「市價」之形成明顯不符合市場特性之「市價」特徵，故土地徵收補償之市價，絕對不屬於正

常價格及市場正常交易價格。

(二)正常價格與市場價值，亦不相同：

1.正常價格：

正常價格，指具有市場性之不動產，於有意願的買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，且不受任何脅迫，經適當市場行銷與正常交易條件形成之合理價

值，並以貨幣額表示者。（估技2第一款）

2.市場價值：

市場價值，是指有意願之買方與有意願之賣方，在價格日期，經由正常的市場行銷所達成之公平交易後，其資產應交換所估計的金額。其中，當事人

雙方表現均具有專業知識、謹慎行動，且不受任何脅迫。（國際評價準則）

3.正常價格與市場價值，亦不相同，理由如下：

(1)不動產一定具有市場價值，但未必有正常價格存在。

(2)正常價格是由少數的買賣當事人經由市場機制協商所形成，故極易形成主觀價格，而市場價值係為多數人之認同所形成，較屬於客觀之性質。

(3)正常價格之形成，常附有特殊條件或情況，使成交金額偏離了正常軌跡；而市場價值之評估，純粹是在最有效使用之狀況下所形成，較屬於客觀價值。

(4)不動產估價目的，並非以買賣交易為唯一，舉凡像貸款、投資、保險、證券化、課稅，徵收補償、資產評估等估價目的時，正常價格反而不是側重之處，而應以估計其市場價值較為妥適。

(三)在辦理土地徵收時，如以買賣實例估計土地正常單價，應採比較法為宜：

1.比較法之意義：

比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。

依前項方法所求得之價格為比較價格。（估技18）

2.比較法之特徵：

(1)估價方式簡易，能快速估計勘估標的價格。

(2)提供勘估標的同一供需圈內近鄰地區或類似地區相同或類似不動產之市場行情以茲比較，使勘估標的之比較價格較能符合市場行情。

(3)比較法運用替代原則蒐集數個比較實例，較能掌握勘估標的之市場價格區間。

3.土地徵收補償之市價查估，應採比較法較為適當：

比較法指以比較標的價格（指蒐集之正常價格）為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。

比較法，係以比較標的價格為基礎，屬替代原則之運用，是利用市價推估市價；而收益法求取的為收益價格、成本法所求取的為成本價格，因此故為

求取土地徵收補償之市價，應採比較法較並他估價方法為適當。

【擬答】

(一)目前公告地價之查估，係採取路線價及區段價估價法：

1.路線價估價法之意義：

於都市繁榮街道中，對面臨特定街道而可及性相等之市街土地，設定標準深度，求取該深度上幾宗土地之代表性單價，而附設於該路線上，此單價即

稱為「路線價」，據此路線價，配合深度指數表及其他修正率表，查估面臨同一特定路街之其他宗地地價，謂之路線價估價法。

2.區段價法之意義：

指地政機關斟酌轄區土地地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地

利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一區段（即地價區段），抽查區段內數宗土地地

價，以其平均數或中位數為其代表性單價（即區段地價），再以此區段地價乘以同一區段內各宗土地面積，即可求得各宗地地價。亦即；宗地地價 ＝

區段地價 × 宗地面積

(二)公告地價查估屬於大量估價之性質，適合運用特徵價格法：

1.特徵估價法之意義：

特徵價格法，是為近年估價學術界利用統計方法發展出的估價法。主要根據構成不動產價格之各項特徵，為構成不動產價格總組合之特性；利用其不

能加以分割出售之各項不動產特徵，以作為衡量不動產價格構成之主要因素，並透過統計方法求出各項不動產價格特徵的平均單位價格或係數之方

法。特徵估價法，亦是大量估價模型的延伸。

2.運用特徵估價法時，所需滿足下列條件：

(1)需在完全競爭市場：

視整個都市地區是一個完全競爭市場，且是為一個提供不動產交易服務的單一市場，該交易市場內之供需雙方對價格之認知均為一致之情況。

(2)所有價格特徵皆可衡量：

所有構成不動產價格之各項特徵，皆可清楚界定以及量化表示，以利進行價格估算。

(3)追求效用最大化：

不動產所有的價值皆為其各個特徵價值之總和，需求者在以滿足各自效用最大化之標準下，對不同特徵構成之不動產加以選擇消費。

(4)異質性財貨的假設：

假設不動產交易市場內之不動產均具有異質性 ，而個別不動產其價格構成之特徵均不完全相同。

3.結論：公告地價之查估，適合運用特徵價格法。

公告地價查估是屬於大量估價之性質，在估價理論上適合運用特徵價格法，例如，在劃分地價區段時，應斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通

運輸等影響地價之因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（地調規則18Ⅰ參照）

惟特徵價格法，就構成不動產價格之各項特徵，難以逐一的合理、客觀的量化。故特徵價格法在估價實務操作時，需輔以定性分析，以求估價結果之

合理性。

【擬答】

(一)地上權估價之意義：

1.地上權之意義及分類：

(1)普通地上權：
稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。（民法832）

(2)區分地上權：
稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。 （民法841-1）

2.地上權估價應考慮之因素：

地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。  （估技116）

(二)都市更新權利變換估價：

都市更新權利變換估價係以各土地所有權人更新前的「權利價值」為基礎，透過估價查估其權利價值並計算其比例，並以更新後的總價值扣除更新過程

中所需付出之共同負擔後，各土地所有權人得按更新前權利價值比例分配更新後建築物及土地，此即為「都市更新權利變換估價」。

析言之，權利變換機制，是希望透過立體重劃及等價交換概念來解決更新地區複雜的產權問題。

(三)運用土地開發分析時，估價人員必須要掌握下列估價原則才能正確的估算該筆土地價格：

1.土地開發分析法之意義：

(1)意義：

土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成

本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。102.12.20 修訂（估技70）

(2)計算公式：

土地開發分析法價格之計算公式如下：

V＝[S÷（1+R）÷（1+i）－（C+M）]（估技81）

2.須要掌握下列估價原則：

(1)掌握最有效使用原則：

(A)意義：
不動產價格，應是在該不動產之效用，在合法、可能、連續性使用下獲得最有發揮及最高土地效益情況下所形成。

(B)掌握：
土地開發分析法其開發內容之確定，係應在最有效使用原則下形成。

(2)掌握均衡原則：

(A)意義：
均衡原則，指構成不動產之各個要素間處於均衡狀態，方可創造其最高價值。均衡原則可適用分析於單一生產要素之內部投入，或四個主要生產要素間之內部構成，以及與外在環境之外部配合之均衡分析。

(B)掌握：
進行土地開發分析法時，需考量各項構成不動產之生產要素其投入之比重是否符合均衡原則，以求最大效益之發揮，價格之形成始能合理。

(3)掌握競爭原則：

(A)意義：
不動產價格，雖深受供需原則之影響，惟供給者與需求者為追求個人超額利潤，勢必會各自引發其競爭現象，進而影響到不動產價格。

(B)掌握：
進行土地開發分析法時，需估計銷售單價及總銷售金額，而其銷售單價常受到同一供需圈內其他競爭者之影響，此即為競爭原則之運用及考量。

(4)掌握預測（期）原則：

(A)意義：
不動產價值非僅依據其歷史價格或生產、取得成本而定，而係取決於市場買賣雙方對未來利益之預期，故不動產今天之價值，乃是未來利益之呈現。

(B)掌握：
銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。（估技75參照）
進行土地開發分析法時，需考量價格日期當時銷售可實現之價值，此即為預測（期）原則之運用及考量。

(5)掌握外部性原則：

(A)意義：
外部性原則，係指不動產所處之外在環境因素之優、劣，對其整體不動產價值可能產生正面或負面之效應。

(B)掌握：
進行土地開發分析法時，於考量價格日期當時銷售可實現價值時，亦應考量勘估標的所處之外在環境因素之優、劣，對其可實現價值可能產生正面或負面之效應。此即外部性原則間的關聯性。

【擬答】

(一)評估此棟大樓，宜採取折現現金流量分析法：

1.理由：

題旨張三投資此棟大樓預計5年後將該棟大樓出售，因此在作為投資估價或是具有一定收益期間之不動產估價時，折現現金流量分析法是具有相當實

用性之估價方法，因此進行折現現金流量分析法時，重點集中於對每年之淨收益（CF_k）及折現率（Y）的掌握。

2.折現現金流量分析法定義：

指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。102.12.20 修訂（估技31）

3.公式：

折現現金流量分析法之計算公式如下：

P＝CF_k/(1＋Y)^k＋P_ｎ’/(1＋Y)^n’

符號說明：

P：收益價格       CF_k：各期淨收益             

Y：折現率         n’：折現現金流量分析期間  

K：各年期         P_ｎ’：期末價值    102.12.20 修訂（估技32）

(二)查估此棟大樓客觀淨收益時，需要注意事項如下：

進行折現現金流量分析法（DCF）其分析時，所需預測之項目：

1.有效總收入：
運用折現現金流量分析法時，對於求取各期淨收益之有效總收入應以勘估標的未來各年期之契約租金為原則；當契約租金未知者，則應以市場經濟租金預測推估之。另並應預測估計其空屋率，用以推算因閒置所造成之收入損失。總收入扣除閒置損失，即為有效總收入。

2.總費用：
需預測未來各年期之總費用，其項目包括地價稅、房屋稅、保險費、管理費、維修費及重置提撥費與包含建物時並應加計建物折舊提存費等。其為營運性不動產者，應加計營運費用，並應注意營運費用不包括折舊費及償債支出。當勘估標的未來各年期相關總費用無法獲得時，則需仰賴估價人員就蒐集之相關資料加以預測。

3.期末處分價值：
預測折現現金流量期間屆滿時，處分該不動產所得之價值，惟須先再扣除各項交易成本如土地增值稅、仲介費及所得稅等，即得到期末處分不動產之價值。惟該期末處分價值之推估，常屬於估價人員預測所得之數據。　

4.折現率：
折現現金流量分析法之折現率（Y）是將未來期望之利益轉換折現成現值所需之報酬率，該折現率實務上亦是由估價人員或投資者參考相關資料預測而來。其所計算出來的現值，亦代表可使投資者之期望報酬率等於特定折現率時之所需投入之資本額。