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類  科:地政
科  目:不動產估價

一、請問土地所有權人參與都市更新權利變換時,依不動產估價技術規則之規定,如何查估其基地權利價值?(25分)

【擬答】:

(一)權利變換前為區分所有建物者,應以全棟建物之基地價值比率,分算各區分所有建物房地總價之基地權利價值(按:這種情況是原本就在有效使用的情況下,突然遇到像地震的天災造成要做都更,這時:基地價=素地價),公式如下:

1.各區分所有建物之基地權利價值=各區分所有建物房地總價×基地價值 比率

2.前項基地價值比率之計算公式如下:

土地      素地單價×基地總面積

價值=─────────────────────────────

比率 素地單價×基地總面積+〔營造或施工費單價×(1-累積折舊率)×全棟建物面積〕

3.區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者,得依不動產估價技術規則第126-2條計算之基地權利價值予以調整。

(二)權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者,各區分所有建物之基地權利價值,計算方式如下:

1.依前條規定計算基地價值比率。

2.各區分所有建物基地權利價值=各區分所有建物房地總價×基地價值比率。

3.各區分所有建物基地權利價值比率=各區分所有建物基地權利價值/Σ (各區分所有建物基地權利價值)。

各區分所有建物調整後基地權利價值=區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物基地權利價值比率。

(三)透天建物:權利變換前為非屬區分所有之建物者,應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。但基地權利價值低於素地價值者,以素地價值為準。

(四)權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產權者,其土地權利價值計算方式如下:

1.可確認其對應之區分所有建物:該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者,依不動產估價技術規則第125條或第126條計算其對應區分所有建物之基地權利價值,再扣除該合法區分所有建物權利價值。

2.無法確認其對應之區分所有建物:該基地所有權人持有之土地持分無法確認其對應之區分所有建物者,依下列方式計算:

(1)依不動產估價技術規則第125條或第126條計算同一建築基地平均單價。

(2)前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。

(3)計算地上建物全棟之權利價值。

(4)前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。

(5)第二目扣除前目之餘額。

3.前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人自行協議者,依其協議辦理。

(五)權利變換前之基地未建築使用者,以素地價值推估其土地權利價值。

二、有關建物累積折舊額之計算,不動產估價師應先視建物特性及市場動態判斷折舊之路徑,採取適合之折舊方法。試依不動產估價技術規則之規定,繪圖說明折舊路徑之類型,並分析其適用之時機與可採取之折舊方法。(25分)

【擬答】:

(一)折舊路徑之類型圖示如下:

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(二)適用之時機:

1.定額法:

(1)運用於簡易計算時機。

(2)適於具客觀標準,減少爭議之估價場合(例如公部門課稅、徵收等估價場合)。

(3)為設置標準減價額。

2.定率法:在投資初期,以「初期加速折舊」方式,使企業較可節稅,並可提高淨現值(NPV)。

3.償還基金法:

(1)在同樣折舊總額情形下,其每年折舊費較定額法少,對股東分配盈餘較有利。

(2)為設置標準折舊額。

(3)有初期減速折舊之效果。

(4)有降低淨現值(NPV)之效果。

(三)可採取之折舊方法:

1.等速折舊(直線型)路徑可採定額法,其公式如下:

Dn(累積折舊額)=C×【(1-s)/N】×n

2.初期加速折舊(凹型)路徑可採定率法,其公式如下:

Dn: C﹛1-(1-d)n﹜

折舊率d=1-n√Pn/C

3.初期減速折舊(凸型)路徑可採償還基金法,其公式如下:

C×(1-s)×i (1+i)n-1

Dn=─────────×────────

(1+i)N-1 i

其中:

Dn:累積折舊額。

C:建物總成本。

s:殘餘價格率。

n:已經歷年數。

N:耐用年數。

i:利率。

三、何謂「土地貢獻說」?何謂「聯合貢獻說」?試依附建物土地之估價說明之。另不動產估價技術規則第 125 條中,分算各區分所有建物之基地權利價值時,有關基地價值比率之計算公式為何?其與上述何種學說較為接近?有何差異?試分述之。(25分)

【擬答】:

(一)土地貢獻說是認為在1分別計算不動產價值(包括土地與房屋等部分)時,有關不動產的超額價值是因土地區位特性(包括「平面位置或立體空間」)所貢獻,故主張計算土地價值時,以建物重新建造原價來估計建築物成本價格,由不動產總額中扣除之,求得土地價值。

(二)聯合貢獻說是認為不動產價值是由土地及建物共同創造,故採用特定比例(例如計算土地公告現值與房屋評定價值之比)分離土地及房屋價值,以符合聯合貢獻原則之精神。

(三)基地價值比率之計算公式如下:

土地 素地單價×基地總面積

價值=─────────────────────────────

比率 素地單價×基地總面積+〔營造或施工費單價×(1-累積折舊率 )×全棟建物面積〕

(四)採用上述基地價值比率分算得到之基地權利價值,相當於土地分配法,故較接近「聯合貢獻說」。

(五)不動產估價技術規則第125條之基地價值比率其分母除「素地單價×基地總面積」外,係以「營造或施工費」為準;聯合貢獻說之土地價值比率其分母除「素地單價×基地總面積」外,係以建物總成本為準(即:【(營造或施工費+規劃設計費)+總成本×(廣告銷售費率+管理費率+稅捐費率)】×(1+資本利息綜合利率)×(1+利潤率))。前者未計入間接成本及利潤,後者計入間接成本及利潤。

四、何謂最有效使用原則?假如有一住宅用地甲擬被徵收作為垃圾掩埋場使用;另有一農地乙擬被徵收作為住宅使用。請問依最有效使用原則,甲、乙應以何種用地使用評估其市價?其可採取何種估價方法評估之?(25分)

【擬答】:

(一)最有效使用原則:所謂「最有效使用」是指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者,在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下,所作得以獲致最高利益之使用。不動產估價既然是要掌握其價值,即需視該不動產是否是在「最有效使用」的情形下,發揮其效用。

(二)依都市計畫法第52條規定「都市計畫範圍內,各級政府徵收私有土地或撥用公有土地,不得妨礙當地都市計畫。」因此,興辦事業所需土地如位於都市計畫範圍內,如不符使用分區管制者,於用地取得前,須依都市計畫法規定辦理都市計畫變更,合先敘明。假設本案甲、乙兩地於使用分區管制上皆符合垃圾掩埋場、住宅使用用途,該等徵收方符合最有效使用之「合法」要件。據此:

1.甲地原做住宅使用如屬合法,縱因都市計畫嗣後變更為垃圾掩埋場使用,甲地仍為都市計畫合法的「從來使用」,故甲地之徵收補償至少應填補其既存財產利益損失,宜以住宅使用評估其市價。

3.乙地原做農地使用,在都市計畫已可做為住宅使用,但是為避免漲價歸私需採用徵收之手段,雖然如考量其財產未來利益減損,得以住宅使用評估其市價,但是恐與徵收政策目的不符,且會將地價哄抬、炒作結果納入補償範圍,故仍宜以填補其既存財產利益損失做為補償考量,而以農地使用評估其市價。

(三)估價方法:

1.甲地可採取土地開發分析法及比較法評估。析言之:

(1)土地開發分析法:根據住宅用地之法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地開發分析價格。

(2)比較法:蒐集同一供需圈內住宅用地買賣實例,以實例價格為基礎,經情 況調整、價格日期調整、區域因素及個別因素調整,以推算勘估標的價格之方法。

2.乙地可採取比較法及收益法評估。析言之:

(1)比較法:蒐集同一供需圈內之農地買賣實例,以實例價格為基礎,經情況調整、價格日期調整、區域因素及個別因素調整,以推算勘估標的價格之方法。

(2)收益法:勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,除以適當之收益資本化率,以推算勘估標的價格。

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