台北保成 法政權威 公職巨擘

=======================================================

= 解答內容僅供參考，正確解答以考選部公告為準，台北保成祝您金榜題名 =

=======================================================

類　科：地政
科　目：土地登記

一、有一筆土地及其上之建物同時申請土地買賣所有權移轉登記，依相關法令規定，那些情況會涉及代位申請?又代位申請立法意旨為何? 如申辦登記標的物在同一縣市(或直轄市)或跨越不同縣市時，則申請人申辦之登記機關有何差異 (請依兩種情況分別比較說明)?

【擬答】:

(一)下列情形，得代位申請登記

1.登記原因證明文件為法院確定判決書，其主文載明應由義務人先行辦理登記，而怠於辦理者，得由權利人代位申請之。

2.質權人依民法第九百零六條之一第一項規定辦理土地權利設定或移轉登記於出質人者。

3.典權人依民法第九百二十一條或第九百二十二條之一規定重建典物而代位申請建物所有權第一次登記者。

4.其他依法律得由權利人代位申請登記者。 （土登30）

其他依法律者，例如：

5.建物滅失之代位申請：
建物滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。 （土登31Ⅰ）

6.債權人代位申請繼承登記：
經法院核准債權人代位債務人申辦繼承登記。 （強執11）

(二)代位申請之立法意旨：
代位申請之立法意旨，主要是為保障利害關係人之權益。
當土地登記之申請人，因怠於行使其申辦登記之權利或履行其應申辦登記之義務，而影響該土地權利之利害關係人之權益時，而由該利害關係人（與其土地權利具有一定權利義務關係者），基於本身或全體之利益，得代位原申請人向登記機關提出申請登記。

(三)當申請登記標的物在同一縣市者：

1.主辦機關：
土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。 （登3Ⅰ）

2.跨轄區者：
建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之。 （登3Ⅱ）

3.跨登記機關者：
直轄市、縣（市）地政機關已在轄區內另設或分設登記機關，且登記項目已實施跨登記機關登記者，得由同直轄市、縣（市）內其他登記機關辦理之。 （登3Ⅲ）

(四)當申請登記標的物跨不同縣市者：
當申請登記標的物跨不同縣市時，應訂立契約分別向土地所在地之登記機關申請登記。實務止主要係援用下列土登112條之規定辦理。
土地登記規則第112條規定：以不屬同一登記機關管轄之數宗土地權利為共同擔保設定抵押權時，除第三條第三項另有規定外，應訂立契約分別向土地所在地之登記機關申請登記。（土登112）

二、何謂準地上權登記?另如有一筆土地，只就其特定部分設定地上權，該如何設定登記?此項登記完成後，如有若干相關使用、收益權利之人，其使用收益相關約定，又如何進行登記?此外，如地上權人之工作物為建築物，地上權因存續期間屆滿而消滅，但建築物尚存在，則地上權人如何維護其權益?

【擬答】:

(一)準地上權登記：
準地上權：最主要是指租地建屋時，為保障承租人之權益及促進土地利用之效能，於相關法規中予以規範，承租人得請求申辦地上權登記。
例如，土地法第102條：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。
準用地上權之內涵及其效力與地上權幾乎相等，故可稱準地上權。惟準用地上權，並非法定地上權，其申請方式，原則應由土地所有權人會同準地上權人向土地所在地之登記機關申請登記。故該登記謂為，準地上權登記。

(二)就其特定部分設定地上權，應先申請土地複丈，並提出位置圖：
於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權或農育權登記時，應提出位置圖。 （土登108Ⅰ）

(三)區分地上權人與用益物權人間，就相互間使用收益限制之約定事項，申請登記時，登記機關之處理方式

1.登記機關之辦理方式
區分地上權人與設定之土地上下有使用、收益權利之人，就相互間使用收益限制之約定事項申請登記時，登記機關應於該區分地上權及與其有使用收益限制之物權其他登記事項欄記明收件年月日字號及使用收益限制內容詳土地使用收益限制約定專簿。 （土登155-2Ⅰ）

2.經土地所有權人同意者
前項約定經土地所有權人同意者，登記機關並應於土地所有權部其他登記事項欄辦理登記；其登記方式準用前項規定。 （土登155-2Ⅱ）

(四)地上權人其權益之維護：

1.請求時價為補償：
地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。

2.請求期間應酌量延長：
土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。
第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。
依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。
前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定。（民法840）

三、請說明普通抵押權登記與最高限額抵押權登記有何異同?又兩者於登記簿記載內容有那些主要差異?於登記簿中明定登載內容之立法意旨為何?如最高限額抵押權欲變更為普通抵押權，應辦理何種登記?又如何處理登記之債權額?

【擬答】:

(一)普通抵押權登記與最高限額抵押權登記之異同：

1.普通抵押權登記之定義：
稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。 (民法860)
指土地或建物辦竣總登記後，因當事人訂定土地、建築改良物抵押權設定契約書，致所有權能之行使受限制，應由申請人於權利變更之日起一個月內檢附相關證明文件，向土地所在地之登記機關，申辦之創設他項權利登記。

2.最高限額抵押權登記之定義：
稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。 （民法881-1Ⅰ）
指土地或建物辦竣總登記後，因當事人訂定土地、建築改良物抵最高限額押權設定契約書，致所有權能之行使受限制，應由申請人於權利變更之日起一個月內檢附相關證明文件，向土地所在地之登記機關，申辦之創設他項權利登記。

3.兩者相異之處：

(1)法律內涵不同：
普通抵押權：
稱普通抵押權者：
謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。 （民法860）
最高限額抵押權：
稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。 （民法881-1Ⅰ）

(2)債權額確定之時點不同：
普通抵押權登記：
於申請登記完畢時，其債權額已確定。
最高限額抵押權登記：
其債權額需於原債權確定期日屆至或原債權確定事由發生時始確定。

(3)抵押權人之次序權內涵不同：
普通抵押權：
其抵押權人有次序讓與、拋棄、變更之處分權利。
最高限額抵押權：
其抵押權人僅有次序變更之處分權利。

(4)強制執政程序不同：
普通抵押權登記：
於聲請強制執政時，需先申請債權額之裁定。
最高限額抵押權登記：
於聲請強制執政時，則無需先申請債權額之裁定。

4.兩者相同之處：

(1)登記性質相同：
普通抵押權登記與最高限額抵押權登記，皆屬於經常性登記。

(2)登記效力發生時點相同：
普通抵押權登記與最高限額抵押權登記，皆於登記完畢時發生絕對效力。

(3)法律性質相同：
普通抵押權登記與最高限額抵押權登記，皆屬於擔保性物權。

(二)登記簿記載內容之主要差異：

1.普通抵押權登記：
申請普通抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明擔保債權之金額、種類及範圍；契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約金或其他擔保範圍之約定者，登記機關亦應於登記簿記明之。 （土登111-1）

2.最高限額抵押權登記：
申請最高限額抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍。 （土登115-1Ⅰ）
前項申請登記時，契約書訂有原債權確定期日之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或於確定期日前變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。 （土登115-1Ⅱ）
前項確定期日之約定，自抵押權設定時起，不得逾三十年。其因變更約定而申請權利內容變更登記者，自變更之日起，亦不得逾三十年。 （土登115-1Ⅲ）

(三)登記簿中明定登載內容之立法意旨：

1.普通抵押權登記：
普通抵押權登記，於登記簿記中明擔保債權之金額、種類及範圍；契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約金或其他擔保範圍。立法意旨，是讓相關利害關係人，藉由登記外觀瞭解擔保物實際擔保債權範圍，以保障交易安全。

2.最高限額抵押權登記：
最高限額抵押權登記除於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍外。若有原債權確定期日之約定者，藉由登記外觀瞭解擔保物實際擔保債權範圍，以保障交易安全。

(四)最高限額抵押權欲變更為普通抵押權，應申請權利內容變更登記：
最高限額抵押權因原債權確定事由發生而申請變更為普通抵押權時，抵押人應會同抵押權人及債務人就結算實際發生之債權額申請為權利內容變更登記。
前項申請登記之債權額，不得逾原登記最高限額之金額。 （土登115-2Ⅰ）

(五)最高限額抵押權欲變更為普通抵押權，其債權額之限制：
前項申請登記之債權額，不得逾原登記最高限額之金額。 （土登115-2Ⅱ）

四、何謂「代位繼承」?如有一筆土地之代位繼承人有兩人以上，無法會同申辦繼承登記，則可如何辦理登記?如此等繼承人申請遺產分割，有那些分割方法?又有那些限制?

【擬答】:

(一)代位繼承：
第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。 （民法1140）

(二)部分繼承人因故未能會同時，之申請方式：
繼承人為二人以上，部份繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。 （土登120Ⅰ）
登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他繼承人。 （土登120Ⅱ）

(三)申請遺產分割，之分割方法：

1.全體同意協議分割：
協議分割須得全體共有人之同意，將部分共有人排除者其協議無效。共同繼承人就遺產分割達成協議後，除非各繼承人皆同意重行分割，否則不許任何共有人再行主張分割。

2.任何繼承人申請判決分割：
依民法824條，共同繼承人不能協議決定分割方法，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，以判決分割遺產。

3.申請地政機關調處分割：
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。 （土法34-1）

(四)分割之限制：

1.私有土地最小面積之規定及禁止分割限制：
直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。
前項規定，應經中央地政機關之核准。 （土法31）

2.申請登記之程序限制：
共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。但無須辦理標示變更登記者，不在此限。 （土登105）

3.申請共有物分割登記時，共有人中若有未受分配或應受金錢補償時之處理：

(1)應為共有人申請抵押權登記：
依民法第八百二十四條第三項規定申請共有物分割登記時，共有人中有應受金錢補償者，申請人應就其補償金額，對於補償義務人所分得之土地，同時為應受補償之共有人申請抵押權登記。但申請人提出應受補償之共有人已受領或為其提存之證明文件者，不在此限。 （土登100-1Ⅰ）

(2)其抵押權之優先性：
前項抵押權次序優先於第一百零七條第一項但書之抵押權；登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知各次序抵押權人及補償義務人。

（土登100-1Ⅱ）