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類科：地政

科目：土地經濟學

一、目前政府推動都市更新，常遇到有部分住戶贊成部分住戶反對，造成都更不易成功；請繪圖說明何以相同不動產分配標準，會產生住戶差異之原因？(25分)

【擬答】:

(一)都市更新困境

都市更新權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。

都市更新推動對大多數參與者是有利的方案，但卻面臨許多不易解決的困境，可歸納如下：

1.產權複雜，地主與相關權利人的意見整合不易。若因減少產權整合難度而縮小都市更新單元規模，則所能提供的公共利益也相對有限。

2.資訊不透明與不對稱，造成實施者與地主互信不足。

3.政府都市更新審議的事權分散且人力不足，導致審議程序冗長。

4.面對少數反對住戶，政府不願執行公權力。

(二)產生住戶差異之原因：

以更新前四層樓且每層面積相同之老舊公寓為例，原一樓住戶與二至四樓住戶將因不動產估價師針對更新前各樓層估算價格不同而有極大的差異，假設一樓更新前單價100萬元/坪，二至四樓各50萬元/坪，則一樓原所有權人將得到較高的權值即40%(40%=100÷(100+50+50+50))，其餘所有權人則各得20%(20%=50÷(100+50+50+50))，如此分配造成二至四樓所有權人認為一樓所有權人分配太多影響自身分配利益而對都市更新持保留態度。如圖1左圖為一樓所有權人都市更新分配圖形，其中AR為一樓所有權人都市更新分配之平均報酬曲線，MR為一樓所有權人都市更新分配之邊際報酬曲線，MR=MC決定最適投資額與報酬率，此時扣除共同負擔後地價即總淨報酬PcABH。一樓所有權人都市更新分配後地價為PcABH。如圖1右圖為二至四樓所有權人都市更新分配圖形。MR=MC決定最適投資額與報酬率，此時二至四樓所有權人都市更新分配後地價即總淨報酬PrCEF。

圖1 都市更新分配後地價差異

二、明年即將實施房地合一實價課稅，請繪圖說明此稅制對不動產市場之影響？(25分)

【擬答】:

(一)房地合一實價課稅規定
房地合一課稅是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課的目的。
房地合一稅制取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。房地合一稅已於2015年6月5日經立法院三讀通過，訂於2016年1月1日實施。

(二)對不動產市場影響

1.新版房地合一稅2016年1月1日啟動，以獲利所得來課徵，現行實施的奢侈稅同步退場，相較現制較公平，稅賦也較輕。稅率第一段先看短期持有課較重的稅，屬奢侈稅轉型，1年以下課「獲利所得」的45%，1到2年課35%，比奢侈稅以不論盈虧均以「銷售金額」來說課輕得多，且奢侈稅跟著新版房地合一同步停徵。舉例而言，以目前奢侈稅來看，假設以1,000萬元出售持有不滿1年的房屋，獲利100萬元。奢侈稅的稅率15%，要課150萬元，若以房地合一稅版本只課獲利100萬元的45%，所以只課45萬元，比奢侈稅輕。

2.至於符合自用嚴格規定獲利400萬元以下免課稅，從實價登錄統計資料來看，91%以上銷售金額都是2,000萬元以下，若平均每年利潤3%，持有6年複利20%，所以絕大多數的自用住宅獲利約400萬元，因此行政院訂400萬元為免稅標準，超過400萬元部分才以10%稅率來課徵，所以絕大部分的人都不受影響。

3.目前房市已反轉，短期內房價難再上漲，所以推出相對較輕的房地合一版本，不要讓房市硬著陸；而且奢侈稅轉型，少了閉鎖期，2年內的房地交易都能活絡；日出條款2016年1月1日生效，目前絕大部分的房子都不受影響，短期炒作少了，房市就健全，對居住正義、改善貧富差距都有正面意義。如圖2所示因閉鎖期結束導致原本投機性供給增加，使供給曲線由S外擴至S’，導致原有的均衡價格由P1下降至P2，均衡數量由Q1增加至Q2，均衡點由E點移至F點。

圖2 供給增加導致均衡價格下降

三、由於市場失靈而需要政府之介入，但有些政府開發之案例或政府之政策亦無法達成目標，請以制度經濟學分析此一原因。(25分)

【擬答】:

在過去討論中，多半認為解決市場失靈的方法是政府以規劃管制或由政府直接投資的方式加以干預，但實際上，政府干預也不見得十全十美，原因如下：

(一)個人的偏好與品味不容易正確地量度，或者在形成共識之前，早已在行政與立法的過程中被抹煞掉。

(二)即使公眾的偏好與福利能被政府所認知，然而在政府公式化的官僚體制下，其執行的成效也不會是追求經濟效率的。政府機關的規劃會縮減成本於最低，而無視於資源的配置是否適當。

(三)由私人提供的理由，是因為私人為了力求成本的極小化，會有創新的誘因，不過可能無法保證品質。政府也可以與私人訂定契約規範品質標準，以彌補必須政府出面提供的需要。其實政府也可以提供誘因使私人以創新的方法，既能改善品質又能節省成本，但當改善品質的成本相當大，或者政府職員不想改善品質時，則由私人提供較好。

(四)貪汙與資助在決定由政府或私人提供時，也是需要考慮的重要因素。在私人企業的尋租，有力的遊說或賄賂政府官員時，就會發生貪污的情形。或者在選舉時，私人企業資助某項行政或立法政策候選人，使他在當選後實施或通過有利於某種企業的法案，或者鼓吹民營化，則產生資助或賄賂的情形。

(五)台灣現況案例
政府本身可能就是失靈的來源之一，這種失靈的來源可以說是政策的失靈。例如四、五十年來在台灣各城市周邊所實施的市地重劃及區段徵收政策，原來的目的是希望改善都市生活環境品質，增加地方政府的財政收入，增加土地所有權人的財富。但是實施的結果，卻造成大量農地與開放空間的流失，反而使整體都市環境敗壞。並且造成重劃區或區段徵收區域的土地炒作，使居民的貧富差距擴大。

四、大臺北地區捷運網絡已形成，機場捷運亦即將通車，請繪圖分析此對區域地價及土地利用之影響。(25分)

【擬答】:

(一)運輸系統尚未完成

1.競租理論係指都市內每一區位都有無數潛在使用者參與競標地租，最後該一區位歸於競標地租最高者使用。

2.如圖3所示，在未實施土地使用管制前，R1D1為商業使用之地租線，R2D2為住宅使用之地租線，R3D3為工業使用之地租線。經過相互競爭，0a範圍內，商業使用之競標地租最高，ab範圍內，住宅使用之競標地租最高，bD3範圍內，工業使用之競標地租最高。

3.以中心市場為中心，在都市地區內，形成商業、住宅及工業等三種土地使用之空間配置，為同心圓土地使用型態。

圖3 商業、住宅及工業土地使用之空間配置

(二)運輸系統完成後商業、住宅及工業用地需求增加
如圖4所示，運輸系統完成後，R1D1為商業使用之地租線因可及性增加向外擴張，使商業用地需求增加至0a’，住宅用地需求增加至a’b’，工業用地需求增加至b’D3’，最終都市邊際土地由D3擴張至D3’。

圖4 運輸系統完成之土地使用空間配置

(三)結論

1.土地使用決定土地價值，而不是土地價值決定土地使用。

2.離市中心遠近要看運輸成本與價值之間的關係，這種土地使用型態將會被反映在都市的土地價值型態上。