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等別：三等考試

類別：地政

科目：土地登記

蕭華強 老師解題

【擬答】

應登記之法律關係，就民法、土地法及土地登記規則之規定，分別說明如下：

(一)民法之規定：

1.登記生效要件主義：
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
前項行為，應以書面為之。（民法758）

2.登記處分要件主義：
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。（民法759）

3.登記推定主義：
因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。（民法759-1Ⅱ）

(二)土地法之規定：

1.土地法第四十三條規定，依土地法所為之登記，有絶對效力。

2.土地法第三十七條：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」

(三)土地登記規則之規定：

1.下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：

(1)所有權。

(2)地上權。

(3)中華民國99年8月3日前發生之永佃權。

(4)不動產役權。

(5)典權。

(6)抵押權。

(7)耕作權。

(8)農育權。

(9)依習慣形成之物權。（土登4Ι）

2.依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。（土登7）

【擬答】

(一)共有土地或建物辦理所有權分割登記之方法：
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。 （民法824）

(二)共有土地分割後，取得土地價值與其分割前應有部分價值不相當時，應向取得土地價值較少者，課徵土地增值稅：
分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。
公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。（土稅施42Ⅱ）

(三)應否併同為共有物分割之標的，以符合「不可分性」之規定：

1.民法之規定：
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。（民法799Ⅴ）

2.登記規則之規定：
區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。（土登94）

【擬答】

(一)塗銷信託登記應屬土地權利變更範疇：

1.塗銷信託之性質：係回復至原委託人所有。
已登記之土地權利，經成立自益信託關係而辦理土地權利變更登記後，因信託關係之消滅或其他原因，而致該土地權利需回復至原委託人所有者，應為塗銷信託登記。

2.土地權利變更之性質：登記之主體或標示有變更。
指土地權利經總登記後，因土地標示有分割、合併、增減、地目變更及其他標示之變更，或所有權及他項權利有移轉、分割、合併、增減或消滅等變更時，所為之登記。（土登85、93參照）

3.信託內容變更之性質：並不涉及土地權利主體變更。
土地權利經辦理信託登記後，信託內容有變更，而不涉及土地權利主體變更登記時，委託人應會同受託人應檢附土地、建築改良物信託內容變更契約書等相關文件，向原登記機關提出申請之謂。

4.結論：塗銷信託登記屬土地權利變更之範疇。
依內政部92年1月17日內授中辦地字第0920000598號函說明二：查塗銷信託登記，係指土地權利因信託關係消滅，信託財產回復至委託人所有時向該管登記機關申請權利變更所為之登記。」屬土地權利變更範疇。

(二)辦理塗銷信託登記時，仍應辦理查欠稅作業：

1.欠繳土地稅之土地，在欠繳未繳清前不得辦理移轉登記或設定典權。（土稅51Ⅰ）

2.欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權登記。（房22Ⅰ）

3.依財政部92年2月20日台財稅字第0920451443號令規定：「查欠繳土地稅之土地及欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權，為土地稅法第51條第1項及房屋稅條例第22條第1項所明定。另依內政部92年1月17日內授中辦地字第0920000598號函說明二：「查塗銷信託登記，係指土地權利因信託關係消滅，信託財產回復至委託人所有時向該管登記機關申請權利變更所為之登記。」其既屬土地權利變更範疇，依上開規定，土地及建物塗銷信託登記，仍應辦理查欠作業。」上開令釋規定係指信託所定事由及信託目的完成，受託人與委託人間因信託關係消滅，向地政機關申請塗銷信託登記時，仍宜查欠始得辦理登記，與經由法院判決撤銷原信託行為，並將系爭土地以信託為登記原因之移轉登記塗銷，申請判決回復所有權登記有別。

(三)法院判決塗銷信託登記，於辦理回復原所有權人名義登記時，免辦理查欠稅：
信託土地，如因法院判決撤銷原信託行為，並將系爭土地以信託為登記原因之移轉登記塗銷，經向地政機關申請依據上開確定判決辦理，並回復為原所有權人之名義，其信託期間之地價稅，並應向原所有權人補徵；該土地於辦理回復原所有權人名義登記時，則免依規定辦理查欠作業。（財政部89年3月17日台財稅字第0890451414號函釋規定摘要）

【擬答】

(一)地籍清理條例立法之目的：

1.為健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用，特制定本條例。（地清1）

2.本條例主要針對臺灣光復初期土地總登記期間，以日據時期會社、神明會或不動產質權等非法定名義或物權名稱辦理登記，而遺留至今無法解決的地籍問題進行清理。
本條例施行後，將由縣市政府進行全面清理，以解決民眾土地產權問題，並活絡土地交易，增加土地稅收及促進土地利用。

(二)主管機關在公告應清理之土地前，應先向稅捐、戶政、民政、地政、法院等機關查詢之情形：
有下列各款情形之一者，直轄市或縣（市）主管機關依第三條第一項第二款公告應清理之土地前，應向稅捐、戶政、民政、地政、法院等機關查詢；其能查明土地權利人或利害關係人者，應於公告時一併通知：

1.以日據時期會社或組合名義登記。

2.以神明會名義登記。

3.土地總登記時或金門馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人姓名或住址記載不全或不符。（地清5）

(三)辦理公告時，應一併通知之土地權利人或利害關係人，如下說明：

1.以日據時期會社或組合名義登記者：
前項所稱原權利人，指中華民國三十四年十月二十四日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者，以中華民國為原權利人。（地清17參照）

2.以神明會名義登記者：
神明會依前條規定所為之申報，直轄市或縣（市）主管機關於審查無誤後，應於土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所、村里辦公處公告及陳列會員或信徒名冊、系統表及土地清冊，期間為三個月，並將公告文副本及現會員或信徒名冊、系統表、不動產清冊交由申報人於公告之日起刊登當地通行之一種新聞紙連續三日，並於直轄市、縣（市）主管機關及公所電腦網站刊登公告文三十日。
權利關係人於前項公告期間內，得以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，並檢附證明文件。
前項異議涉及土地權利爭執時，準用第九條規定辦理。（地清20）

3.土地總登記時或金門馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人姓名或住址記載不全或不符者：
已登記之土地權利，除第十七條至第二十六條（日據會社、組合、神明會）及第三十三條（非法人登記寺廟）規定之情形外，土地總登記時或金門、馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者，土地權利人或利害關係人應於申請登記期間內檢附證明文件，申請更正登記。（地清32）