============================================
= 解答內容僅供參考,正確解答以考選部公告為準,台北保成祝您金榜題名 =
============================================
103年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題
等 別:普通考試
類 科:不動產經紀人
科 目:不動產估價概要
蕭華強 老師 解題
甲、申論題部分:(50 分)
一、影響不動產價格的因素有那些?(10分)又比較法的估價程序為何?(10 分)並請說明此兩者之間的關聯性。(5分)
【擬答】:
(一)影響不動產價格的因素:
1.一般因素:
指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。(估技2-14)
2.區域因素:
指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。(估技2-15)
另言之,區域因素指不動產所屬地區之自然、政治、社會、經濟等因素結合,構成該地區之特性,而該地區之特性會進而影響該近鄰地區內其他不動產之價格水準。
3.個別因素:
指不動產因受本身條件之影響,而產生價格差異之因素。(估技2-16)
(二)比較法的估價程序:
比較法估價之程序如下:
1.蒐集並查證比較標的相關資料。
2.選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
4.比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異,並求取其調整率或調整額。
5.計算勘估標的之試算價格。
6.決定勘估標的之比較價格。
前項第五款所稱之試算價格,指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。 (估技21)
(三)兩者之間的關聯性:
影響不動產價格的因素與比較法之估價程序,兩者可說是息息相關,其關聯性,如下說明:
1.蒐集並查證比較標的相關資料,應考量影響不動產價格之一般因素及區域因素。
2.選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的時,應考量影響不動產價格的個別因素。
3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整時,應考量影響不動產價格之一般及區域與個別因素。
4.進行區域因素及個別因素調整時,更應就影響不動產價格之區域及個別因素加以考量。
二、依不動產估價技術規則之規定,不動產價格有那些種類?(10分)基於公有土地資源永續利用,政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋出,請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格?(5分)又設定地上權土地的估價方式有那些?請說明之。(10分)
【擬答】:
(一)不動產價格之種類:
1.正常價格:
指具有市場性不動產,於有意願的買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,且不受任何脅迫,經適當市場行銷與正常交易條件形成之合理價值,並以貨幣金額表示者。 (估技2一款)
2.限定價格:
指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一下形成之價值,並以貨幣額表示者:
(1)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的者。
(2)以不動產合併為目的者。
(3)以違反經濟合理性之不動產分割為前提者。(估技2二款)
3.特定價格:
指對指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。(估技2三款)
所謂「特定條件」舉例而言,指尚未實現,但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件。實際情形依第六條規定,須由不動產估價師確實敘明。
例如,農地以未來可變更為建築用地,作為估價條件所形成之價格。
4.特殊價格:
指對不具市場性之不動產所估計之價格,並以貨幣金額表示者。(估技2四款)
5.正常租金:
指具有市場性之不動產,於有意願之租賃雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值,並以貨幣金額表示者。
6.限定租金:
指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值,並以貨幣金額表示者。
(二)已設定地上權的土地,應依買受人之不同,而分別以限定價格或正常價格評估,理由如下:
1.應以【限定價格】評估之情形:
已設定地上權的土地,若評估其處分該土地之讓售價格時,依土地法第104條之規定,地上權人具有優先購買權,因此買受人若為地上權人者,係為該土地之地上權與所有權合一,應以限定價格評估。
2.應以【正常價格】評估之情形:
已設定地上權的土地,評估標售所有權之價格時,若買受人資格並未設限,且透過市場自由競爭、採價高者得方式形成之價格,應屬正常價格之性質。惟因該土地存有地上權設定之情形,屬於有其他足以改變比較標的價格之情況存在,投標者會就該影響之情況,進行價格之情況調整修正,故應以正常價格評估,是屬妥適。
(三)地上權土地之估價方式:
已設定地上權的土地,其價格之評估應先評估未設定時之素地正常價格,再扣除價格日期地上權之剩餘價格後,即得出己設定有地上權土地之價格。
1.素地正常價格,可利用比較法、收益法或成本法推估求得。
2.地上權估價之考量因素:
地上權估價,應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。(估技116)
3.地上權價格之估計方法,如下:
(1)市價比較法:
蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與買賣實例,考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後,再經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後,以求得勘估標的地上權比較價格。
(2)價格比率法:
先求取勘估標的之素地價格,再考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後,判定地上權價格占所有權價格之比率,再以其素地價格乘上該比率所得之積,即為勘估標的之地上權價格。
(3)設定實例比較法:
先蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權設定實例,以該實例中地上權價格占該素地地價之比率並以該比率作為基礎,經與勘估標的之用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素進行比較後,求得勘估標的之地上權價格占素地地價之比率。將此比率乘上勘估標的本身之素地地價,其金額即為地上權價格。
(4)差額租金還原法:
①意義:
先推算勘估標的之每年淨收益,扣除地上權設定每年所需支付之地租後,再以適當之收益資本化率(複利年金現價率)予以還原後,即為勘估標的地上權價格之方法。
②公式:
P:地上權價格
a:差額租金(即每年淨收益-每年支付地租額)
r:收益資本化率
n:地上權殘餘年限
乙、測驗題部分:(50 分)
B |
1. |
何者是地價區段內具代表性,以作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地? (A)基準地 (B)比準地 (C)標準地 (D)比較標的 |
C |
2. |
不動產租金估計,以估計勘估標的之何種租金為原則? (A)支付租金 (B)契約租金 (C)實質租金 (D)押租金 |
B |
3. |
建物估價,以何種方法估價為原則? (A)收益法 (B)成本法 (C)比較法 (D)殘餘法 |
A |
4. |
美國第二輪量化寬鬆(QE2)貨幣政策對臺北市不動產市場的影響,於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? (A)一般因素 (B)區域因素 (C)個別因素 (D)特殊因素 |
C |
5. |
依不動產估價技術規則之規定,下列何者不是權利估價的範圍? (A)市地重劃 (B)農育權 (C)區段徵收 (D)容積移轉 |
C |
6. |
不動產位於路沖,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? (A)一般因素 (B)區域因素 (C)個別因素 (D)特殊因素 |
B |
7. |
建物之殘餘價格率應由何者公告之? (A)內政部地政司 (B)不動產估價師公會全國聯合會 (C)全國建築師公會 (D)內政部營建署 |
A |
8. |
不動產估價,應切合何時之價值? (A)價格日期當時 (B)交易日期當時 (C)交換日期當時 (D)登記日期當時 |
B |
9. |
有一建物耐用年限40年,年限屆滿時之殘餘價格率為10%,若以定額法計算折舊額,則每年之折舊率為: (A)2% (B)2.25% (C)2.5% (D)2.75% |
C |
10. |
某一不動產於103年3月1日的正常價格為1000萬元,綜合市場調查並參考不動產價格指數,得知103年3月1日至103年4月1日期間價格上漲一成,在其他條件不變情況下,請問103年4月1日的正常價格為何? (A)900萬元 (B)909萬元 (C)1100萬元 (D)1111萬元 |
D |
11. |
請問計算建物累積折舊額,下列何者不屬於不動產估價技術規則規範之折舊路徑? (A)等速折舊 (B)初期加速折舊 (C)初期減速折舊 (D)後期減速折舊 |
A |
12. |
確認勘估標的狀態時,應至現場勘察之事項,何者有誤? (A)確定勘估標的內容 (B)確認勘估標的之基本資料及權利狀態 (C)調查勘估標的及比較標的之使用現況 (D)確認影響價格之各項資料 |
D |
13. |
比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價格互為影響之最適範圍,稱之為: (A)近鄰地區 (B)類似地區 (C)共同生活圈 (D)同一供需圈 |
B |
14. |
依不動產估價技術規則之規定,不動產估價師應經常蒐集何者之相關交易、收益及成本等案例及資料,並詳予求證其可靠性? (A)勘估標的 (B)比較標的 (C)買賣標的 (D)估價標的 |
C |
15. |
農場或牧場之估價,以何種方法估價為原則? (A)收益法 (B)成本法 (C)比較法 (D)殘餘法 |
D |
16. |
財政部目前正在研擬合理課稅方案,擬將房地合一課稅並納入實價課稅精神。此屬於影響不動產價格之何種因素? (A)特殊因素 (B)個別因素 (C)區域因素 (D)一般因素 |
C |
17. |
依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中廣告費之敘述,何者正確? (A)計算營造或施工費應考量廣告費 (B)廣告費按營造或施工費乘以相關費率計算 (C)廣告費之相關費率應由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之 (D)廣告費視勘估標的之性質,於成本估價時應予計入 |
C |
18. |
下列有關收益法之敘述,何者有誤? (A)保險費可計入總費用之推算 (B)地價稅或地租可計入總費用之推算 (C)營運性不動產者,不可加計營運費用 (D)有效總收入減總費用即為淨收益 |
B |
19. |
依不動產估價技術規則規定,下列有關勘估標的試算價格之敘述,何者有誤? (A)試算價格之間差距達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用 (B)試算價格間的差距,以高低價格之差除以各價格平均值計算 (C)試算價格應就價格偏高或偏低者加以重新檢討 (D)經檢討確認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎 |
D |
20. |
甲以2000萬元(比市場行情低二成的價格)買了一戶公寓,請問該公寓之市場行情是多少? (A)1600萬元 (B)2200萬元 (C)2400萬元 (D)2500萬元 |
B |
21. |
依不動產估價技術規則規定,請問比較法應進行比較、分析及調整之項目為何?①情況調整②價格日期調整③一般因素調整④區域因素調整⑤個別因素調整⑥價格調整 (A)①②③④ (B)①②④⑤ (C)①②③④⑤ (D)①②③④⑤⑥ |
D |
22. |
某一屋齡20年的40坪建物,經調查,其目前之重置成本為每坪10萬元,假設其經濟耐用年數為50年、殘餘價格率為10%,請問其建物成本價格為何? (A)184萬元 (B)216萬元 (C)240萬元 (D)256萬元 |
C |
23. |
依路線價法之基本原理,假設其他條件均相同,一宗土地愈接近街道部分,其價值: (A)愈低 (B)不受接近街道之影響 (C)愈高 (D)不變 |
A |
24. |
依不動產估價技術規則,有關試算價格調整率之限制,何者正確? (A)區域因素調整之價格調整率不得大於百分之十五 (B)情況調整之價格調整率不得大於百分之十五 (C)價格日期調整之價格調整率不得大於百分之十五 (D)情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率不得大於百分之十五 |
B |
25. |
不動產位於路角地,雙面採光,此於不動產估價中屬於影響價格之何種因素? (A)特殊因素 (B)個別因素 (C)區域因素 (D)一般因素 |
D |
26. |
捷運於某不動產附近設站,該不動產價格因而提高,此屬於何種估價原則? (A)供需原則 (B)競爭原則 (C)替代原則 (D)外部性原則 |
B |
27. |
有一畸零地之地主擬購買鄰地合併開發,委託不動產估價師評估購買價格,此價格種類為何? (A)正常價格 (B)限定價格 (C)特定價格 (D)特殊價格 |
A |
28. |
依不動產估價技術規則規定,於收益法之建物折舊提存費,得依下列何種方式計算?①等速折舊型②初期減速折舊型③初期加速折舊型④償債基金型 (A)①④ (B)②③ (C)①②③ (D)①②③④ |
D |
29. |
不動產估價作業程序中應確定之基本事項為: (A)委託人 (B)勘察日期 (C)估價費用 (D)估價條件 |
D |
30. |
有一棟七層建物,一層一戶,每戶面積皆相同,一樓每坪100萬元,七樓每坪75萬元,若七樓之樓層別效用比為150%,則一樓之樓層別效用比為何? (A)100% (B)125% (C)175% (D)200% |
A |
31. |
下列有關影響不動產價格的因素,何者屬區域因素? (A)地區主要道路的連接性 (B)臨接道路寬度 (C)臨街寬度 (D)宗地臨街情形 |
D |
32. |
下列有關耐用年數之敘述,何者有誤? (A)建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列 (B)建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主 (C)建物經濟耐用年數表由不動產估價師公會全國聯合會公告之 (D)物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數 |
B |
33. |
依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中規劃設計費之敘述,何者正確? (A)規劃設計費按縣(市)政府發布之建築師酬金標準表計算之 (B)規劃設計費按縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之 (C)規劃設計費按實際營造施工費之百分之二至百分之五推估之 (D)規劃設計費率由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之 |
C |
34. |
老舊公寓外牆進行更新,該公寓之價格因此增加,此屬於何種估價原則? (A)供需原則 (B)替代原則 (C)貢獻原則 (D)外部性原則 |
A |
35. |
請問「附有建物之宗地估價,應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者,不在此限。」中,但書之規定屬於何種類型之估價? (A)獨立估價 (B)部分估價 (C)正常估價 (D)限定估價 |
D |
36. |
一區分所有建物進行權利變換估價時,經調查其素地總價為5000萬元、總成本為3000萬元、營造或施工費單價為20萬元、累積折舊率為 80%、全棟建物面積為100坪,請問其基地價值比率為何? (A)63% (B)71% (C)89% (D)93% |
B |
37. |
某甲擬投資購買一不動產,預計每年可以獲得10萬元淨收益,第三年年底預計可以200萬元出售,假設折現率為5%,請問合理的價格約為多少? (A)173萬元 (B)200萬元 (C)227萬元 (D)232萬元 |
D |
38. |
甲向其好友乙承租房屋乙棟,約定每月租金為25,000元,此租金低於合理租金5,000元,押金為2個月租金,押金運用收益率2%。請問該房屋每年之支付租金為何? (A)361,000元 (B)360,000元 (C)301,000元 (D)300,000元 |
C |
39. |
下列對不動產市場之描述何者有誤? (A)產品異質性 (B)人為干預多 (C)為完全競爭市場 (D)交易成本高 |
B |
40. |
運用收益法進行不動產估價時,下列何者可列入費用項目估計? (A)改良性資本支出 (B)保險費 (C)貸款債務利息 (D)所得稅 |
留言列表