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103年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試試題

等 別:普通考試

類 科:不動產經紀人

科 目:不動產估價概要

蕭華強  老師  解題

甲、申論題部分:(50 分)

一、影響不動產價格的因素有那些?(10分)又比較法的估價程序為何?(10 分)並請說明此兩者之間的關聯性。(5分)

【擬答】:

(一)影響不動產價格的因素:

1.一般因素:
指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。(估技2-14

2.區域因素:
指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。(估技2-15
另言之,區域因素指不動產所屬地區之自然、政治、社會、經濟等因素結合,構成該地區之特性,而該地區之特性會進而影響該近鄰地區內其他不動產之價格水準。

3.個別因素:
指不動產因受本身條件之影響,而產生價格差異之因素。(估技2-16

(二)比較法的估價程序:

比較法估價之程序如下: 

1.蒐集並查證比較標的相關資料。

2.選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

4.比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異,並求取其調整率或調整額。

5.計算勘估標的之試算價格。

6.決定勘估標的之比較價格。

前項第五款所稱之試算價格,指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。 (估技21)

(三)兩者之間的關聯性:
影響不動產價格的因素與比較法之估價程序,兩者可說是息息相關,其關聯性,如下說明:

1.蒐集並查證比較標的相關資料,應考量影響不動產價格之一般因素及區域因素。

2.選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的時,應考量影響不動產價格的個別因素。

3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整時,應考量影響不動產價格之一般及區域與個別因素。

4.進行區域因素及個別因素調整時,更應就影響不動產價格之區域及個別因素加以考量。

 

二、依不動產估價技術規則之規定,不動產價格有那些種類?(10分)基於公有土地資源永續利用,政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋出,請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格?(5分)又設定地上權土地的估價方式有那些?請說明之。(10分)

【擬答】:

(一)不動產價格之種類:

1.正常價格:
指具有市場性不動產,於有意願的買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,且不受任何脅迫,經適當市場行銷與正常交易條件形成之合理價值,並以貨幣金額表示者。 (估技2一款)

2.限定價格:
指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一下形成之價值,並以貨幣額表示者:

(1)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的者。

(2)以不動產合併為目的者。

(3)以違反經濟合理性之不動產分割為前提者。(估技2

3.特定價格:
指對指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。(估技2
所謂「特定條件」舉例而言,指尚未實現,但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件。實際情形依第六條規定,須由不動產估價師確實敘明。
例如,農地以未來可變更為建築用地,作為估價條件所形成之價格。

4.特殊價格:
指對不具市場性之不動產所估計之價格,並以貨幣金額表示者。(估技2四款)

5.正常租金:
指具有市場性之不動產,於有意願之租賃雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值,並以貨幣金額表示者。

6.限定租金:
指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值,並以貨幣金額表示者。

(二)已設定地上權的土地,應依買受人之不同,而分別以限定價格或正常價格評估,理由如下:

1.應以【限定價格】評估之情形:
已設定地上權的土地,若評估其處分該土地之讓售價格時,依土地法第104條之規定,地上權人具有優先購買權,因此買受人若為地上權人者,係為該土地之地上權與所有權合一,應以限定價格評估。

2.應以【正常價格】評估之情形:
已設定地上權的土地,評估標售所有權之價格時,若買受人資格並未設限,且透過市場自由競爭、採價高者得方式形成之價格,應屬正常價格之性質。惟因該土地存有地上權設定之情形,屬於有其他足以改變比較標的價格之情況存在,投標者會就該影響之情況,進行價格之情況調整修正,故應以正常價格評估,是屬妥適。

(三)地上權土地之估價方式:
已設定地上權的土地,其價格之評估應先評估未設定時之素地正常價格,再扣除價格日期地上權之剩餘價格後,即得出己設定有地上權土地之價格。

1.素地正常價格,可利用比較法、收益法或成本法推估求得。

2.地上權估價之考量因素:
地上權估價,應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。(估技116

3.地上權價格之估計方法,如下:

(1)市價比較法:
蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與買賣實例,考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後,再經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後,以求得勘估標的地上權比較價格。

(2)價格比率法:
先求取勘估標的之素地價格,再考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後,判定地上權價格占所有權價格之比率,再以其素地價格乘上該比率所得之積,即為勘估標的之地上權價格。

(3)設定實例比較法:
先蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權設定實例,以該實例中地上權價格占該素地地價之比率並以該比率作為基礎,經與勘估標的之用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素進行比較後,求得勘估標的之地上權價格占素地地價之比率。將此比率乘上勘估標的本身之素地地價,其金額即為地上權價格。

(4)額租金還原法:

意義:

先推算勘估標的之每年淨收益,扣除地上權設定每年所需支付之地租後,再以適當之收益資本化率(複利年金現價率)予以還原後,即為勘估標的地上權價格之方法。

公式:

P:地上權價格

a:差額租金(即每年淨收益-每年支付地租額)

r:收益資本化率

n:地上權殘餘年限

 

乙、測驗題部分:(50 分)

B

1.

何者是地價區段內具代表性,以作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地?

(A)基準地       (B)比準地       (C)標準地       (D)比較標的

C

2.

不動產租金估計,以估計勘估標的之何種租金為原則?

(A)支付租金     (B)契約租金     (C)實質租金     (D)押租金

B

3.

建物估價,以何種方法估價為原則?

(A)收益法       (B)成本法       (C)比較法       (D)殘餘法

A

4.

美國第二輪量化寬鬆(QE2)貨幣政策對臺北市不動產市場的影響,於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?

(A)一般因素     (B)區域因素     (C)個別因素     (D)特殊因素

C

5.

依不動產估價技術規則之規定,下列何者不是權利估價的範圍?

(A)市地重劃     (B)農育權       (C)區段徵收     (D)容積移轉

C

6.

不動產位於路沖,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?

(A)一般因素     (B)區域因素     (C)個別因素     (D)特殊因素

B

7.

建物之殘餘價格率應由何者公告之?

(A)內政部地政司                 (B)不動產估價師公會全國聯合會

(C)全國建築師公會               (D)內政部營建署

A

8.

不動產估價,應切合何時之價值?

(A)價格日期當時 (B)交易日期當時 (C)交換日期當時 (D)登記日期當時

B

9.

有一建物耐用年限40年,年限屆滿時之殘餘價格率為10%,若以定額法計算折舊額,則每年之折舊率為:

(A)2%           (B)2.25%       (C)2.5%         (D)2.75%

C

10.

某一不動產於103年3月1日的正常價格為1000萬元,綜合市場調查並參考不動產價格指數,得知103年3月1日至103年4月1日期間價格上漲一成,在其他條件不變情況下,請問103年4月1日的正常價格為何?

(A)900萬元     (B)909萬元     (C)1100萬元    (D)1111萬元

D

11.

請問計算建物累積折舊額,下列何者不屬於不動產估價技術規則規範之折舊路徑?

(A)等速折舊     (B)初期加速折舊 (C)初期減速折舊 (D)後期減速折舊

A

12.

確認勘估標的狀態時,應至現場勘察之事項,何者有誤?

(A)確定勘估標的內容

(B)確認勘估標的之基本資料及權利狀態

(C)調查勘估標的及比較標的之使用現況

(D)確認影響價格之各項資料

D

13.

比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價格互為影響之最適範圍,稱之為:

(A)近鄰地區     (B)類似地區     (C)共同生活圈   (D)同一供需圈

B

14.

依不動產估價技術規則之規定,不動產估價師應經常蒐集何者之相關交易、收益及成本等案例及資料,並詳予求證其可靠性?

(A)勘估標的     (B)比較標的     (C)買賣標的     (D)估價標的

C

15.

農場或牧場之估價,以何種方法估價為原則?

(A)收益法       (B)成本法       (C)比較法       (D)殘餘法

D

16.

財政部目前正在研擬合理課稅方案,擬將房地合一課稅並納入實價課稅精神。此屬於影響不動產價格之何種因素?

(A)特殊因素     (B)個別因素     (C)區域因素     (D)一般因素

C

17.

依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中廣告費之敘述,何者正確?

(A)計算營造或施工費應考量廣告費

(B)廣告費按營造或施工費乘以相關費率計算

(C)廣告費之相關費率應由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之

(D)廣告費視勘估標的之性質,於成本估價時應予計入

C

18.

下列有關收益法之敘述,何者有誤?

(A)保險費可計入總費用之推算

(B)地價稅或地租可計入總費用之推算

(C)營運性不動產者,不可加計營運費用

(D)有效總收入減總費用即為淨收益

B

19.

依不動產估價技術規則規定,下列有關勘估標的試算價格之敘述,何者有誤?

(A)試算價格之間差距達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用

(B)試算價格間的差距,以高低價格之差除以各價格平均值計算

(C)試算價格應就價格偏高或偏低者加以重新檢討

(D)經檢討確認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎

D

20.

甲以2000萬元(比市場行情低二成的價格)買了一戶公寓,請問該公寓之市場行情是多少?

(A)1600萬元    (B)2200萬元    (C)2400萬元    (D)2500萬元

B

21.

依不動產估價技術規則規定,請問比較法應進行比較、分析及調整之項目為何?情況調整價格日期調整一般因素調整區域因素調整個別因素調整價格調整

(A)①②③④     (B)①②④⑤    (C)①②③④⑤   (D)①②③④⑤⑥

D

22.

某一屋齡20年的40坪建物,經調查,其目前之重置成本為每坪10萬元,假設其經濟耐用年數為50年、殘餘價格率為10%,請問其建物成本價格為何?

(A)184萬元     (B)216萬元     (C)240萬元     (D)256萬元

C

23.

依路線價法之基本原理,假設其他條件均相同,一宗土地愈接近街道部分,其價值:

(A)愈低                        (B)不受接近街道之影響

(C)愈高                        (D)不變

A

24.

依不動產估價技術規則,有關試算價格調整率之限制,何者正確?

(A)區域因素調整之價格調整率不得大於百分之十五

(B)情況調整之價格調整率不得大於百分之十五

(C)價格日期調整之價格調整率不得大於百分之十五

(D)情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率不得大於百分之十五

B

25.

不動產位於路角地,雙面採光,此於不動產估價中屬於影響價格之何種因素?

(A)特殊因素     (B)個別因素     (C)區域因素     (D)一般因素

D

26.

捷運於某不動產附近設站,該不動產價格因而提高,此屬於何種估價原則?

(A)供需原則     (B)競爭原則     (C)替代原則     (D)外部性原則

B

27.

有一畸零地之地主擬購買鄰地合併開發,委託不動產估價師評估購買價格,此價格種類為何?

(A)正常價格     (B)限定價格     (C)特定價格     (D)特殊價格

A

28.

依不動產估價技術規則規定,於收益法之建物折舊提存費,得依下列何種方式計算?等速折舊型初期減速折舊型初期加速折舊型償債基金型

(A)①④         (B)②③        (C)①②③       (D)①②③④

D

29.

不動產估價作業程序中應確定之基本事項為:

(A)委託人       (B)勘察日期     (C)估價費用     (D)估價條件

D

30.

有一棟七層建物,一層一戶,每戶面積皆相同,一樓每坪100萬元,七樓每坪75萬元,若七樓之樓層別效用比為150%,則一樓之樓層別效用比為何?

(A)100%         (B)125%        (C)175%         (D)200%

A

31.

下列有關影響不動產價格的因素,何者屬區域因素?

(A)地區主要道路的連接性         (B)臨接道路寬度

(C)臨街寬度                    (D)宗地臨街情形

D

32.

下列有關耐用年數之敘述,何者有誤?

(A)建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列

(B)建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主

(C)建物經濟耐用年數表由不動產估價師公會全國聯合會公告之

(D)物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數

B

33.

依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中規劃設計費之敘述,何者正確?

(A)規劃設計費按縣(市)政府發布之建築師酬金標準表計算之

(B)規劃設計費按縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之

(C)規劃設計費按實際營造施工費之百分之二至百分之五推估之

(D)規劃設計費率由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之

C

34.

老舊公寓外牆進行更新,該公寓之價格因此增加,此屬於何種估價原則?

(A)供需原則     (B)替代原則     (C)貢獻原則     (D)外部性原則

A

35.

請問「附有建物之宗地估價,應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者,不在此限。」中,但書之規定屬於何種類型之估價?

(A)獨立估價     (B)部分估價     (C)正常估價     (D)限定估價

D

36.

一區分所有建物進行權利變換估價時,經調查其素地總價為5000萬元、總成本為3000萬元、營造或施工費單價為20萬元、累積折舊率為 80%、全棟建物面積為100坪,請問其基地價值比率為何?

(A)63%          (B)71%         (C)89%          (D)93%

B

37.

某甲擬投資購買一不動產,預計每年可以獲得10萬元淨收益,第三年年底預計可以200萬元出售,假設折現率為5%,請問合理的價格約為多少?

(A)173萬元     (B)200萬元     (C)227萬元     (D)232萬元

D

38.

甲向其好友乙承租房屋乙棟,約定每月租金為25,000元,此租金低於合理租金5,000元,押金為2個月租金,押金運用收益率2%。請問該房屋每年之支付租金為何?

(A)361,000元   (B)360,000元   (C)301,000元   (D)300,000元

C

39.

下列對不動產市場之描述何者有誤?

(A)產品異質性                   (B)人為干預多

(C)為完全競爭市場               (D)交易成本高

B

40.

運用收益法進行不動產估價時,下列何者可列入費用項目估計?

(A)改良性資本支出               (B)保險費

(C)貸款債務利息                 (D)所得稅

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